房产纠纷律师/长租公寓中介跑路，房东房客如何维权？

    随着房价的升高，租房因其压力较小、相对便利的性质，成为了许多务工人员的首选。随之兴起的，便是长租公寓中介行业。

    但今年以来，由于疫情等多种因素的影响，长租公寓中介跑路的事件频发，因此产生了房东收不到租金，房客交了租金却被赶出来的情况。

    此类事件中，房东与房客的合法权益都受到损害，那么他们是否能够维权？又该如何维权？房产纠纷律师为你解答。

    【房东篇】

    “我把房子交给中介公司出租，但中介公司并没有给我租金，怎么办？”

    辽宁李先生将自己的房子交给了某长租中介公司，并签订了委托代理合同。合同中约定，该公司每月应支付李先生1700元的房租。然而李先生还没收几个月，就出现了房租拖欠的问题。多次协商未果后，李先生选择来到该公司的办公地点当面对质，却发现早已大门紧闭，人去楼空。

    【律师解答】

    《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”

    依据上述规定，在委托代理合同中，中介公司作为受托方（代理人）与第三方（租客）之间交易的法律效果直接作用于委托方（被代理人即房东），租客对中介公司的租金给付在法律上视为对房东的给付，鉴于租客已经履行完毕租金给付义务，房东无权要求租客重复给付租金，房东作为委托方与受托方中介公司之间因履行委托代理合同发生的相关纠纷，不应当让作为交易第三方的租客承担法律责任，房东只能向中介公司主张相关权利。

    也就是说，遇到上述情况，房东只能选择向中介公司主张合法权利。可收集相关证据向法院提起诉讼；若遇上中介公司跑路，则可以选择报警处理。

    【房客篇】

    “我把租金全额交给中介公司了，房东却说自己没收到租金而要赶我走，怎么办？”

    小刘是一名刚毕业的大学生，因工作原因选择在省城租房，遂与某中介公司签订长租协议，并缴纳了半年12000的租金费用。但现在才住3个月，房东便找上门来，称中介公司没有支付租金，限小刘3天之内清空房子搬走。

    【律师解答】

    此情形需分情况讨论：

    一、若房东与中介公司签订的是《委托代理合同》，则按照上述观点，房东不应当让作为交易第三方的租客承担法律责任，只能向中介公司主张相关权利。也就是说房客可以拒绝搬出。

    二、若房东与中介公司签订的是《房屋租赁合同》，那么房东就是出租人，中介公司为承租人，房客则是次承租人。此情形中存在两个租赁合同，即房东与中介公司之间的租赁合同，中介公司与租客之间的转租合同。若无特殊情况，两个合同是独立的，依据合同的相对性，出租人和次承租人不能直接向对方主张权利。

    《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”

    最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

    依据上述规定，因中介公司（承租人）违约，未及时支付租金，房东（出租人）有权解除双方的租赁合同，并依据合同约定要求承租人返还房屋。同时依据合同的相对性原则，转租合同条款对房东（出租人）无约束力，房客（次承租人）不能基于转租合同向房东主张租赁权，房客只能依据转租合同想中介公司主张其权利。