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北京房产律师/商品房买卖“双合同”纠纷处理

发表时间:2020-11-16 10:55作者:运营部来源:网络

    近年来,多地房管部门出台限价调控政策,要求房地产开发企业预(销)售商品住宅接受房管部门的价格指导。由于政府指导价与开发商实际成本及市场利润的差距,催生了商品房买卖“双合同”。北京房产律师称所谓“双合同”,即购房者与开发商或其授意的第三方在购房过程中签署两份合同,其一为符合政府指导价的房屋买卖合同,其二为装修等名义的相关合同,后者约定的合同价款或部分价款实质构成房屋买卖价款的一部分。

    在法院诉讼及仲裁实践中,出现诸多“双合同”纠纷,案件类型复杂多样,裁判机关观点也并非统一。且该等纠纷与时下政策密切相关,牵涉当事各方重大利益,引发了社会各界广泛关注。鉴此,本文拟基于实践视角,对房屋买卖“双合同”所涉及法律风险及争议解决要点进行梳理和分析,以期对相关纠纷的防范和解决有所助益。

    二、关于“双合同”法律效力问题

    虽在形式上,房屋买卖合同与装修合同因缔约主体或合同标的不同而互为独立,但二者在内容(尤其是价款)上关联甚密,有的购房者甚至书面确认知悉并同意“双合同”安排。这也能解释为何在有的司法实践中未基于表象将“双合同”纠纷分拆为“房屋买卖合同纠纷之诉”和“装修合同纠纷之诉”,若非如此,将可能使当事人增加诉讼成本,并可能使纠纷解决陷入困境。

    (一)基于合同是否无效的分析

    1.认定“合同有效”的司法实践

    通过对各地房屋买卖“双合同”纠纷司法案例的梳理,笔者发现基础争议在于装修合同的法律效力,其中通过主张装修合同无效而不再继续支付或要求退还“装修款”者不在少数。

    该等当事人主张装修合同无效的理由,主要包括:房地产开发商采用的“双合同”模式规避调控规定,以合法形式掩盖非法目的;“双合同”安排违反法律强制性规定,损害公共利益。对此等主张,法院或以当事人签约时知悉“双合同”安排,且实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定,或以当事人未提交充分有效证据证明违反强制性法律规定、损害社会公共利益为由未予支持。

    探究法院裁判思路,核心在于:“双合同”安排并不违“法”,盖因“法律、行政法规”限定为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,各地土地房管部门出台的限价政策非属《合同法》第52条项下“法”之范畴;购房者与开发商订立相关合同,其核心目的仍在于房屋买卖,并不能构成“非法目的”;而在购房者知悉并同意“双合同”安排的情形下,也无法认定开发商构成搭售行为或设置不合理交易条件;至于“损害社会公共利益”的认定,法院在个案裁判中普遍对此持谨慎态度。

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    2.“合同有效”司法实践的突破‍‍‍

    与此同时,笔者注意到,随着房地产限价等调控政策的持续甚至加压,“双合同”效力认定也出现了与前述不同的司法实践。

    如在“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”中,法院便认定装修合同无效。在该案中,法院认为,买卖合同除房屋交易价款外,其他内容是双方当事人的真实意思表示,未违反法律行政法规的强制性规定,应为合法有效。然而装修合同并非合同双方当事人的真实意思表示,依照《民法总则》第146条的规定,当事人签订的装修合同为虚假意思表示,且并未真正履行,应为无效。

    笔者认为,作为法院解决“双合同”问题的一种思路,“虚假意思表示”规则适用的妥当性存在商榷空间。申言之,在以虚假意思表示成立民事法律行为的情形中,本文讨论的“双合同”指向“基于双方意思表示成立法律行为”。这要求其中一方为虚假意思表示,另外一方对此明知或者双方串通,学说上称此为通谋虚假意思表示。在虚假意思表示中,双方当事人虽然有意思表示的外观,但不具有意思表示中的效果意思。当事人不想使其表示发生法律效果,这不仅包括依其性质产生应有的法律效果,也包括其他的法律效果。如果当事人具有效果意思,即使其内心的效果意思与外部表示的效果意思不尽一致,也不能认为存在虚假意思表示。而在“双合同”安排下,购房者对于装修合同有关装修标准等内容有所预期,即使其中约定的装修价款或反映的标准与实际装修造价有所偏差(甚至偏差较大),恐也难以认定当事人缔约时合意希望装修合同不发生任何法律效果。此外,在“双合同”实务中,不乏当事人在系列合同中明确约定装修合同并非独立于房屋买卖合同,其效力不得单独终止。前述法院将装修合同独立进行认定,有罔顾当事人意思自治之嫌,同时将导致购房者与开发商在房屋买卖合同中的整体权利义务失衡。

    3.认定“合同无效”的其他讨论

    在《民法总则》所创设的“虚假意思表示”规则之外,认定装修合同无效还存在其他可能,有必要简要展开讨论。

    其一,关于“以合法形式掩盖非法目的”的再讨论。合同因“以合法形式掩盖非法目的”而无效的核心在于认定是否构成“目的非法”。因被掩盖的目的非法,在后果上损害了国家、集体或者第三人的利益。较之前述“虚假意思表示”“以合法形式掩盖非法目的”对双方当事人主观要件的要求相对宽松。考虑到缔约合同目的往往具有多元性,司法机关将订立“双合同”目的解释为规避调控政策,在后果上认为损及公共利益,并非毫无空间。

    其二,关于“违反社会公共利益”的再分析。前已举例说明,法院对于当事人以违反公共利益为由诉请认定合同无效的主张,多以无证据证明为由概括性不予支持。笔者以为,司法实践对于违反公共利益的谨慎认定,一方面是因违反公共利益所导致的法律后果严重,另一方面也因公共利益本身概念宽泛、不易界定。正如学者所言:“公共利益是一个模糊性概念,具有很强的适应性,其内涵会随着时空背景的不同而有所不同,法院需要针对具体案件对其内涵进行阐述。”在“双合同”模式下,限价调控政策因具有普遍约束力、反复适用性等特点,具备相当程度的公共利益属性。在前述“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”中,二审法院便认为:“房屋交易价款拆分为两部分,有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑,损害了社会公共利益。”在笔者看来,法院此处界定的公共利益系指向行政管制的违反,但在另一维度上,“合同自由”作为商事活动的根本性规则,亦是社会主义市场经济所应保障的公共利益。在此语境下,对于“双合同”效力的裁判需在市场经济合同自由与违反行政管制的利益价值之间作出衡量。

    (二)基于合同是否可撤销的分析

    在主张合同无效之外,不乏订立“双合同”的购房者向法院诉请撤销合同的实例。如在“彭某等与长沙某置业有限公司商品房预售合同纠纷”中,购房者主张开发商将购房与装修捆绑销售,存在欺诈行为,请求法院撤销装修合同。在“郭某与广州某建筑安装工程有限公司等装饰装修合同纠纷”中,购房者主张开发商利用优势地位、利用房屋购房者没有经验致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则,构成显失公平,要求撤销装修合同。法院对于该等主张未予支持,裁判要旨可归纳为:装修合同并非独立于商品房买卖合同,购房者签约时明知购买房屋所支付总价款包含房屋装修费用;装修合同明确约定装修价格较通常市场价格偏高,结合缔约时房地产市场现状背景,购房者应知或明知“双合同”安排真实意图。

    购房者主张撤销装修合同,理由无论是重大误解、受胁迫、被欺诈,抑或构成乘人之危(《民法总则》施行后,重大误解、受欺诈、受胁迫仍属合同可撤销事由,乘人之危则在显失公平中进行规定),核心都在于举证意思表示不真实,而在开发商出于风险防范普遍通过明显方式或书面文件使购房者知悉或同意“双合同”安排的情况下,购房者该等诉请难以获得支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条之规定,欺诈、胁迫等事实的证明,显著高于民事举证一般的“高度盖然性”规则,需达“确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑”标准。至于司法实践中被购房者频繁提及的显失公平,即便是在《民法总则》施行之前,法院认定显失公平需要同时检视主观要件和客观要件,而《民法总则》对此司法立场进行了明确,对于《民法通则》及《合同法》区分乘人之危与显失公平的做法作出改变,规定了主客观两方面的构成要件。因此,以显失公平为由撤销装修合同,需首先认定开发商利用购房者处于危困状态或缺乏判断能力等情形,该等情节的举证无疑也难度极大。

    但转换角度来看,商品房买卖市场的“卖方市场”特征明显,尤其在房价持续走高的语境下,购房者比之开发商的议价能力和专业经验相对不足,在某些特殊实例中认定满足主观要件也并非不可能。而至于客观要件的审查,如将装修合同独立审查,其恐怕难以契合“公平”“等价有偿”等判断标准,虽然笔者对此持保留意见,但司法实践中已出现的将房屋买卖合同与装修合同效力独立认定的案例,说明该等风险确实存在。

    (三)“双合同”效力认定的仲裁实践

    仲裁作为房地产行业争议解决的另一重要手段,以尊重当事人意思自治、注重行业商事惯例为显著特点。此外,仲裁机构受理案件基于当事人合意,不受层级或地域管辖限制,更能免于地方保护主义影响而恪守中立。反映在房屋买卖“双合同”纠纷处理关于合同效力的认定上,便是仲裁庭充分践行“合同自治”原则,注重对于商业交易模式的理解。

    以北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心受理的王某与北京某装饰工程有限公司的涉“双合同”纠纷为例,仲裁庭经审理认为,结合合同约定及缔约背景,购房者与其他相关方签订的商品房买卖合同以及装修合同,是为实现案涉房屋买卖之交易目的而设计的一系列交易合同的组成部分;装修合同作为房屋买卖合同之附属协议,是购买案涉房屋交易合同一部分。故此,对于装修合同效力不作单独区分判断,并基于当事人真实缔约意思认定装修合同有效;而装修合同约定的装修款,则视作购买房屋总价款的组成部分。

    三、关于“双合同”违约责任问题

    整体而言,在“双合同”模式下,虽然装修合同(甚至房屋买卖合同价款部分)存在被认定为无效或者被撤销的风险,但维持合同效力似更能彰显当事人的真实缔约意思。下文将要讨论的是,在认定合同有效前提下,相关违约责任的处理问题。

    (一)减价责任的讨论

    1.基于司法实践的分析

    房屋装修性质上属于承揽,《合同法》第262条明确规定承揽人交付的工作成果不符合质量要求,定作人可以要求承揽人承担减少报酬等违约责任。在本文讨论的“双合同”模式下,购房者以实际交付房屋的装修价值不符合约定装修标准为由要求开发商或第三方退还装修款差价的案件为数众多。

    如在“蒋某等上诉北京某房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷”及“李某与广州某物业发展有限公司等商品房预售合同纠纷”中,购房者主张实际交付房屋的装修造价与约定标准不符,故而要求退还装修差价。法院裁判要旨可归纳为:装修合同约定费用并非单纯为房屋室内装修价值,应客观理解为包含房屋自身价值,属于房款一部分,故对购房者要求返还差价的诉请不予支持。该等裁判意见,无疑是基于对“双合同”模式真实缔约意图的反映。但在此之外,也有法院判例并非持此裁判思路,如在“翟某与南京某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”中,购房者认为开发商交付的房屋不达标,要求开发商按照实际装修价值与约定装修标准的差价向其赔偿。法院认为开发商应受装修标准约束,并基于造价鉴定结果判令开发商向购房者支付装修款差价。

    就法院对于一般的带装修商品房销售合同纠纷处理而言,如若房屋买卖合同仅约定装修标准,而未约定装修所用材料的具体品牌、型号、数量等,购房者主张装修不达标而要求退还差价,一般基于两个维度判断装修价值标准。其一是“主观价值”,即价值经由当事人在自由市场中的实际选择得到体现,只要当事人主观上认为具有等值性即可,客观上价值是否对等在所不问。其二是“客观价值”,即认为商品价值客观存在,需检视客观价值是否对等。如果当事人在缔约过程中地位平等、意思自由,满足“缔约程序正义”,则采“主观价值”标准,尊重当事人谈判的结果;如果缔约程序正义无法保障,则采用“客观价值”标准,需要判断合同的内容是否平等、均衡。对于“客观价值”的界定,在司法实践中通常需以司法鉴定方式进行判断。

    在“双合同”模式下,装修合同的实际意义更多表现在价款层面,故其对装修标准的约定往往较为粗略。以前述带装修商品房销售合同纠纷处理思路来看,如认为订立“双合同”的购房者与开发商缔约地位平等、意思自由,则不宜认定装修标准不达标进而裁判返还差价。如裁判者通过当事人举证或基于综合情况认为,合同程序正义未获得保障,则可能以“客观价值”认定装修标准不达标,进而支持购房者差价返还主张,启动造价鉴定便是较为明显的信号。

    2.关于仲裁实践的分析

    前已述及,仲裁处理房屋买卖“双合同”纠纷充分探寻当事人缔约真意,这不仅表现在合同效力认定层面,也表现在合同履行判断层面。在仲裁实践中,也有为数众多的当事人基于装修标准不达标而要求开发商或相关合同主体返还装修差价。一方面,仲裁庭对于装修款和装修标准的理解,以当事人商事交易模式为基础。有仲裁庭明确指出:装修合同约定的装修款本质上是购买房屋总价款的组成部分;装修款不能仅理解为案涉房屋装修施工成本的狭义对价,进而不应构成案涉房屋装修交付标准或者衡量装修标准是否达到约定要求的标准。故而,对于购房者要求返还装修差价的主张,一般不予支持。

    另一方面,在个别仲裁案件中,开发商或相关主体存在明显与合同约定不符的履约行为,如未进行装修或装修标准根本性违反房屋买卖合同及装修合同约定,仲裁庭基于公允原则经审理也会裁决差价之返还。如在“李某与北京某装饰工程有限公司的争议仲裁案”中,仲裁庭指出,案涉房屋装修标准应当按照装修合同约定的装修方案、装修内容等技术要求予以理解,而不能将实际装修工程造价是否达到购房款中包含的装修款金额作为对装修标准的定义,或判断实际装修是否达到约定的衡量标准。故该案仲裁庭限于“装修标准明显不一致项目”及“未施工项目”委托造价鉴定,部分支持了购房者返还装修差价的仲裁请求。

    (二)违约金责任的承担

    在房屋买卖过程中,购房者未依约支付房款,开发商未依约交付房屋或办理房产证,都可能导致违约金支付责任。如果当事方存在违约情形,依约或者依法应向对方支付违约金,并无争议。在“双合同”模式下,需重点注意的是违约金基数的认定。

    在“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”中,开发商未能在合同约定期限办妥房地产权证,其仅愿以房屋买卖合同所载价款为基数向购房者支付违约金。一审法院在认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款;二审法院则认为房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和,并以此为基数支持购房者的违约金诉请。在“广州某物业发展有限公司与雷某商品房预售合同纠纷”中,因购房者未能依约支付房屋价款,法院判决购房者向开发商支付以房屋买卖合同和装修合同总价款为基数计算的逾期违约金。

    在“双合同”模式下,购房者与开发商权利义务需作统筹考虑,否则将产生权利救济的错位,也将导致实质上的不公允。购房者与开发商因迟延履行主要义务所产生的违约责任应当对等平衡,体现在违约金计算上,便是均以房屋买卖总价款为基数。

    (三)其他相关责任的分析

    既然房屋买卖价款宜认定为房屋买卖合同与装修合同二者价款之和,如若购房者在支付房屋买卖合同价款后未依约支付装修合同价款,开发商可否据此迟延交付房屋?

    在房地产行业中,房地产开发项目所占用资金量庞大,及时回笼资金对于房地产开发商而言十分迫切和重要,故而一般都明确约定购房者需在较短期限内付清房款。即使合同未作专门约定,支付购房款是购房者的主给付义务,购房者若迟延履行,开发商可基于“先履行抗辩权”迟延交付房屋。如在“孙某与增城某物业发展有限公司等商品房预售合同纠纷”中,购房者已经支付房屋买卖合同价款及第一期装修款,装修余款未支付。法院认为,装修款实为总购房款一部分,购房者在未付清总购房款的情况下诉请开发商交付涉案房屋并支付逾期违约金不符合法律规定。

    “双合同”的订立,除了购房者与开发商,往往涉及第三方装修公司。可作探讨的是,购房者在寻求权利救济过程中可否要求第三方装修公司承担共同责任?

    虽然在合同表象上,第三方装修公司作为合同当事方,但在“双合同”安排中并不承担实质权利义务,也无需承担相应责任。以法律关系相近的“借名购房”作比,后者的裁判规则便是查明房屋的真正权利人,由其享有权利、承担义务。更何况,购房者明知甚至同意“双合同”模式下第三方装修公司的实际地位,在此意义上也不存在保护善意的法益。司法实践中,有购房者主张由装修公司承担共同责任,法院基于装修合同与房屋买卖合同密切关联性及装修公司法律地位独立性等考虑未予支持。当然,此裁判思路并非尽然适用所有“双合同”纠纷,如装修公司在合同项下实质性地承担装修义务,其交付的成果不符合要求,也可能涉及责任的承担;至于是否承担共同责任,则需视有无合同及法律依据。

    四、结语

    在房地产限价政策之下,房屋买卖“双合同”作为购房者、开发商及相关主体之间的特殊安排,涉及法律、政策、行业等多层次问题,因而在纠纷解决层面存在复杂性和不确定性。通过前述裁判案例分析不难看出,关于房屋买卖“双合同”纠纷的处理,无论是合同效力的认定,抑或违约责任的承担,核心都在于裁判者的价值权衡,以及必要的个案考量。

    就合同效力而言,在“双合同”安排下,装修合同是否构成虚假意思表示、是否存在非法目的或者违反公共利益而应被认定为无效;以及是否构成双方缔约能力不平等且显失公平情形而可以被撤销,都难谓有确切定论,既有判例也存在可推敲的空间。在合同有效的语境下,购房者是否可要求返还装修差价、要求装修公司承担违约责任,也无统一裁判意见,个案风险较为突出。

    在政策压力之下,法院司法实践可能从争议解决后端对当事人“双合同”交易安排加以更多规制;而作为房地产争议解决另一重要方式的商事仲裁,关注行业实务操作并注重当事人意思自治,在否定合同效力、认定违约责任等方面持更为审慎态度。


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