商铺租赁纠纷律师/小产权房遇上拆迁的后果

    跟很多人购买小产权房的经历比起来，刘先生一家应该算是很顺利的了。2003年的时候，他花了不到20万元买下了员村的一套90平方米的小产权房，居住至今已经快十年了，一直相安无事。

    “我们买小产权房时，商品房也才4000多元/平方米，但小产权房单价不到2000元。”谈及当初的买房经历，刘先生表示还是因为小产权房的价格够吸引人。

    刘先生一家三口习惯了在这里生活，并且，随着周边房价的不断攀升，刘先生小区的房子同样是水涨船高。“像我们这种小三房，最高的出价到了70万元，不过我们是自己住的，不打算卖，而且没有房产证也没法卖。”不过，员村因为规划涉及到拆迁，刘先生有点担心，“虽然住了这么久，但我并不是他们村的村民，到时候拆迁补偿会一样吗？”无法买卖、拆迁补偿的风险，一直是刘先生心中的一块石头，未来会怎样，仍然充满变数。“说到底，肯定不如买商品房自在。”刘先生最后表示。

    商铺租赁纠纷律师提醒小产权房交易不受法律保护,长期租赁合同亦无效

    根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发<2001>42号）第12条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。因此小产权房的买卖实际上并不受法律保护。

    虽然买卖合同无效，但不少小产权房的交易还是会签订购买或租赁协议。律师表示，她经常接到小产权房纠纷的案子。据她表示，主要原因是因为小产权房价格迅速上涨，村民反悔要求收回房屋；小产权房没有房产证，不能在银行抵押；小产权房没有经过质量验收，出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护；小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果遇到征收，补偿受益人是农村集体组织。如果小产权房本身属于违章建筑，买受人将无法得到任何补偿。

    此外，还有一种以租代售的形式，双方以20年为期签订租赁协议，期满后再签。不过，尽管按照《合同法》，20年的租赁合同有效，但由于小产权房身份特殊，所签订的租赁合同仍然无效。