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商铺租赁纠纷律师:贷款买房卖房的都该看看

发表时间:2021-01-11 11:06作者:运营部来源:网络

  商铺租赁纠纷律师表示许多人买房时因钱不够想提升银行贷款额度,就会选择“阴阳合同”这种方式,其发生纠纷的概率非常高,要买房和卖房的都应看看这个例子。  

案情回顾  

房东李某某与袁某某谈妥卖房交易后,袁某某说自己钱不够,首付差一点。为了帮助袁某某获取更高的贷款额度,李某某与其签订了两份售价不一的“阴阳合同”。在袁某某支付了部分首付款后,李某某便将房子过户给袁某某。此后,因袁某某无法付清剩余款项,于是,李某某便将其起诉至五华法院。  

但是,一审时,李某某却败诉了。后来,她又上诉至昆明市中级人民法院,仍然败诉。  

从现实情况来看,李某某只拿到了1/5的售房款,而房子产权已变成袁某某的了,剩下尾款也是遥遥无期。  

李某某帮人,  

结果却把自己给“帮进去了”,  

这一切都要从两份合同说起。  

2019年8月22日,李某某向五华法院提起诉讼,请求判决解除自己与被告袁某某于2019年6月10日签订的《二手房买卖合同》,让被告将案涉房屋返还并赔偿违约金。  

这份合同中约定,李某某将自己55平方米的房屋以55万元价格出售给袁某某,袁某某在签订合同当日支付15万元首付款,尾款以银行贷款方式支付。签订以后,双方还去公证机构对这份合同进行了公证,同时去不动产登记中心备了案。  

五华法院在审理时查明,除了这份合同外,双方于2019年5月4日还签订有一份三方《房产买卖居间合同》,在这份合同中双方约定的房屋成交价为50万元,首付款为11万元,尾款同样以银行贷款方式支付。  

经调查,《房产买卖居间合同》为李某某和袁某某与某地产经纪公司共同签订。庭审时,地产经纪公司负责人出庭作证,证明双方交易总价实际为50万元,实际约定首付为11万元,因被告袁某某首付款不够,故双方协商将公证买卖合同即《二手房买卖合同》中的交易价格调整为55万元,首付款调整为15万元,以增加贷款额度。  

此后,袁某某未申请到贷款,因此没能按时支付尾款。庭审中,袁某某说,不是自己不付尾款,自己申请了银行贷款,但银行当时没有房贷额度,所以贷款资料都放在银行,等银行有了额度放出贷款后就能付清了。但是,李某某等不及,不仅提起诉讼,还向法院申请了财产保全,这导致袁某某的贷款资料被银行退回,无法继续申请贷款。因此,这事就成了“死结”。  

五华法院审理认为,该案中双方前后签订的两份合同均为有效合同,彼此独立存在。被告袁某某实际支付了10万元首付款后,原告李某某即出具了收据,并实际办理了过户手续,其以自己的行为作出了变更首付款约定的意思表示,因此确认,该案买卖合同价款为50万元,首付款为10万元。  

李某某以袁某某未履行尾款支付义务构成违约为由提起诉讼。五华法院审理认为,根据本案合同客观履行情况,被告已履行完10万元首付义务,因此,首付支付中不存在违约。关于尾款支付,双方约定尾款由银行贷款支付,但并未约定向银行申请贷款的时间,按照日常经验法则,被告应在合理期限内向银行申请贷款。原告李某某提起诉讼的时间距离第二份合同的订立时间只有72天,尚在申请银行贷款的合理期限内,且原告于起诉当日申请对案涉房屋进行保全,从而导致被告无法办理个人房屋抵押贷款,故被告无法支付购房尾款不存在违约行为。  

法院判决  

根据以上内容,五华法院判决:袁某某并不构成违约,驳回原告李某某的诉讼请求。  

之后,李某某提出上诉,昆明中院以同样理由二审维持原判。  

这个案例中有几个要点,商铺租赁纠纷律师要跟大家解释一下!  

焦点释疑  

1.该案中一审、二审法院均认定前后两份合同是有效合同,签订时间不一样,约定内容前后有冲突的两份合同怎么会都有效呢?  

五华法院法官李林友:虽然第二份合同进行过公证,且在不动产登记中心备过案,但是这个举动可能对其他法律程序产生作用,对合同本身的法律效力没有影响。  

2.“阴阳合同”纠纷中,法院以哪份合同为裁判依据?  

法官李林友:这起案件是典型的“阴阳合同”纠纷,在此类纠纷中,“阳合同”只是外在表现形式,并非当事双方的真实意思表示。该案在庭审时,第三方房产经纪公司出庭作证,证明了双方达成买卖关系当时的真实意思,因此这一真实意思表示才是裁判依据,而不是哪份合同。  

3.如果没有证据证明签订“阴阳合同”当时的真实意思表示,那又以何作为裁判依据?  

法官李林友:第二份合同将作为裁判依据,因为第二份合同签订在后,该签订行为本身就是对第一份合同约定的否定。  

4.如果迫不得已要签订“阴阳合同”,如何才能最大限度保障自己的权益?  

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法官李林友:目前,“阴阳合同”在房屋买卖交易中比较常见,绝大多数都是为了套取银行贷款,这一行为本身就有“骗贷”的嫌疑。  

因此,法官建议:  

不管出于什么目的,  

最好都不要签订“阴阳合同”,  

这种合同风险太大,  

切忌贪小便宜吃大亏!  

如果迫于现实无奈必须签订“阴阳合同”,那双方应在两份合同之外再行签订一份“补充协议”,对两份合同的签订目的和真实意思表示进行说明,为可能发生的纠纷防患于未然。


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