房产纠纷律师：二手房买卖合同如何确定法律效力

    1、签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律和社会公共利益。

    2、如果按照合同落款签单按手印是委托人，不是产权人且委托人没有委托书，是不具有法律效力的。

    房产纠纷律师提醒：签二手房合同注意事项

    1、买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容

    值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。

    2、买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益

    做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。钱款分批支付，一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。

    3、在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间

    一般买方与卖方约定户口迁出的时间，卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。

    4、卖方应注意下列问题以维护自身权益

    比如，对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。当合同转让价与评估价不一致时，银行对贷款采取就低原则。

    5、注意买方改变贷款额度的情况

    如果买方原定贷款7成，那么实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。所以需要在合同中约定“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。

    6、注意二手房买卖合同的无效情形

    (1)、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

    (2)、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规，用以规范商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能体现当事人的意思自治，因而风险性也更大。因此，业主进行二手房交易时，一定要仔细审阅合同。

    在二手房交易过程中出现的纠纷，有很多是由于买卖双方不熟悉房屋买卖流程及注意事项，结果导致自己的权益受到损害。因此，在购买二手房签合同一定要需注意以上事项。