房产纠纷律师：长租公寓“爆雷”，租客和房东如何维权？

    连日来，多地蛋壳公寓租户在网络上讲述自己被迫搬离的遭遇。11月16日，有新近离职员工接受媒体采访时称，蛋壳公寓或将宣布“破产”。当天，蛋壳公寓通过官方微博回应，“没有破产，也不会跑路”。

    近日，深圳市住房和建设局发布通知，要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

    多地蛋壳公寓租户曝光被迫退租

    “长租公寓”模式因“省心”近年来备受青睐。房东可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营，每月房租按时打到房东账户上。租户可以拎包入住，甚至还可以享受所谓“免首月房租”的待遇。

    但如果中介平台一头收了租户的钱，另一头却没有按时足额向房东付款，自己却销声匿迹了，租户和房东间的矛盾纠纷也就难以避免。

    连日来，多地蛋壳公寓租户在微博、微信、论坛贴吧上讲述自己的遭遇。

    有的说出差回来发现租住的房屋门锁被换，房东称没收到租金要求租户立即搬离；

    有的说已经被停水停电停气，无法正常生活，只能搬离；

    有的说根本不知道蛋壳公寓具体在哪里办公，而网上解决迟迟得不到答复；

    还有的为自己签了一年以上的“租金贷”而忧心，因为即使被房东赶出来，仍要向借贷方微众银行偿还贷款，否则影响征信。

    租客受法律保护，房东不得驱赶租客

    那么，中介违约，租户和房东该如何维权？又有哪些举措能够提前防“爆”？其实，从今年11月以来，个别地方已发布多个文件，应对长租公寓“爆雷”“跑路”等问题。

    11月25日，深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，明确对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，应引导各方通过法律途径解决。

    中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授表示，要解决房东、租客和长租公寓平台之间的三角法律纠纷，要运用法律思维和法治方式。对于那些已经和平台签署了有效合法的租赁合同、如期交纳了租金、不知道平台没有把欠缴的租金交给房东的租客，他们的权利一定要受到法律的严格保护。

    房产纠纷律师指出，租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错，房东应与租客协商如何减少损失。如果强行驱赶租客引发诉讼，将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。

    刘俊海表示，如果房东跟租客直接建立租赁合同，平台是中介人的角色，房东不能无故驱赶租客。如果房东把房子交给平台，由平台跟租客直接签订租赁合同，原则上房东也不能驱赶租客。

    房东可依法起诉平台

    在这个三角法律关系中，房东也是受害者，房子交给平台去经营，却不能如期收到房租，难道不能换个租户？自己的房子做不了主吗？专家强调，房东应该告平台，而不是去与同是受害者的租户发生冲突。

    刘俊海表示，如果平台违约，房东作为受害方，有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地，甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段，房东有权按照破产法的规定去申报债权，在破产财产当中打折受偿。

    刘俊海认为，蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题，积极履行法律义务。从目前的情况来看，平台表示没有宣告破产，也没有请求进入破产，甚至称总公司状态还不错。那么平台企业对于房东和租客的权利，都要100%全单照收，该承担的违约责任要承担，该履行的合同义务要及时履行，只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则，市场有眼睛，法律有牙齿。

    加强监管，谨防长租公寓“玩”金融

    2018年起，一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租，敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是，一方面，房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降，另一方面，“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析，“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级，应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。“从逻辑上讲，现在发生的事情是迟早要发生的，很多配套的制度都没有跟上，肯定是不行的。现在很多长租公寓企业不是用自有的资本，它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金。因为你经营的是别人家的房，要有和它经营规模相适应的资金储备。”

    今年9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业，将被列入经营异常名录。实践中，一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户，这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。