法律援助律师-买房人的法律救济途径

    案外人救济制度

    案外人救济制度是法院在执行生效判决书、裁定书、调解书过程中侵害案外人权利，案外人通过法定程序实现保障个人权利目的的制度。案外人救济制度包括案外人再审申请、案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉。

    案外人再审申请程序，因案外人的主体不同法律设置了两种程序。

    程序一：首先由案外人提出执行异议申请；执行异议申请被驳回后，案外人提起再审申请，经审理,再审请求成立的,撤销或者改变原判决、裁定、调解书。

    程序二：由案外人直接提起再审；案外人是必要共同诉讼人其有权选择上述两种程序提起再审；案外人是非必要共同诉讼人其仅可按照第一种程序提起再审。需要注意的是两种再审申请程序在管辖法院及提起期间起算点均不同。另外法院决定再审的，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行。

    案外人执行异议之诉

    案外人执行异议之诉，是以排除对特定标的物的执行为目的的案外人救济程序。案外人、当事人对执行异议裁定不服的，在法定期间内提起的案外人执行异议之诉。案外人可以一并提起确权或给付之诉。法院判断案外人的权利是否足以排除执行，对案外人执行异议之诉进行审理。案外人执行异议之诉审理期间,人民法院不得对执行标的进行处分。

    第三人撤销之诉

    第三人撤销之诉，是第三人在法定期间内对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。第三人撤销之诉的提起主体仅限于因不能归责于本人的事由未参加诉讼的有独立请求权第三人或无独立请求权第三人。在第三人撤销之诉中第三人可请求相应民事权利并主张撤销或者部分撤销原判决、裁定、调解书，请求成立，法院依法改变、撤销原判决。同时原执行案件，第三人提供相应担保可申请中止执行。

    通过对案外人救济制度的梳理，第三人撤销之诉与案外人再审申请程序在提出主体、受理法院、诉讼目的上均有相同之处，值得注意的是根据法律规定案外人不得同时选择两种程序进行救济。

    关于咨询中提到的买房人的救济途径，受限于咨询人提供信息的不完整性，律师建议买房人可以通过以下途径主张权利：

    途径一

    通过分析抵押权是否设立启动案外人救济程序。未依法设立抵押权，债权人仅能依据抵押合同主张债权，其对抵押物不享有抵押权。商品房买受人已经依法占有房屋，其最为房屋的合法占有人对案涉房屋享有权利包括债权及物权。法院查封行为侵害了商品房买受人及使用人的权利，商品房买受人有权提起执行异议之诉主张排除法院对商品房的执行；如法院已经判决抵押权人的优先受偿权，商品房买受人还可以通过提起第三人撤销之诉进行救济。

    途径二

    通过权利优先保护制度促成通过案外人救济程序排除对标的的执行。房屋被查封后，买受人的权利是否能够排除法院对执行标的的执行，法院审理的关键在于案外人的权利是否能够被优先保护。抵押权已经依法设立的，抵押权属于法定的优先受偿权；而按照法律规定商品房买受人享有房屋居住权；房屋居住权属于生存权法院应当优先于抵押权进行保护。

    以上是对案外人救济制度的总结并对咨询案例的简单分析。