婚姻财产律师/夫妻一方擅自出卖共同房产 可能认定有效

    【婚姻财产律师案情介绍】

    张某与王某系夫妻。2009年，因双方感情不和，王某提起了离婚诉讼，遭到法院驳回。2010年6月，王某在张某不知情的情况下将两人所有的共同住房卖给了邓某。张某得知之后，以该房屋系夫妻共同财产，王某无权擅自处分为由诉至法院，请求法院判定王某与邓某签订的房屋买卖合同无效。法院调查后得知，2009年1月，王某与张某曾签订一份协议书，该协议中约定将该处房屋归王某所有，不属于夫妻共同财产。2009年2月，双方又签订了一份协议，该协议书中约定两人在2009年1月签署的协议予以废除。

    【判决结果】

    法院审理后认定房屋买卖合同有效。

    【婚姻财产律师小编评析】

    上述案件中，张某请求法院判定王某与邓某所签的买卖合同无效，是基于其认为王某无权处分夫妻共同财产。夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。根据《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于《婚姻法》的司法解释也规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”张某认为，房屋是不动产，上面所附的价值不是简单的日常生活用品所能比对的，买卖合同上应当有夫妻双方的签字或盖章，王某处分夫妻共有房屋时，没有与其协商取得一致，买卖合同应该认定为无效。从这个角度上看，确实言之有据。

    但是，法院认定买卖合同有效也是有法可依的。根据最高人民法院《婚姻法》司法解释一第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”《婚姻法》司法解释三第11条也规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”也就是说，如果购买人(也就是第三方)是善意第三人的话，夫妻中另一方主张合同无效的，法院不予支持。这样做是为了保护善意第三人，维护善意取得制度、维护交易秩序。

    因此，法院基于以上规定认定王某与邓某的买卖合同有效。张某认为自己的权利确实收到损害的，可在离婚时提出赔偿，人民法院应予支持。

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