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北京倡信律师事务所代理,法院维持原判的案例

发表时间:2023-08-17 15:31

王X与王XX商品房销售合同纠纷二审民事判决书


案  由 房屋买卖合同纠纷

案  号 (2022)京01民终4717号

  发布日期 2022-07-28


北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)京01民终4717号


上诉人(原审被告):王X,男,1970年9月出生,住北京市丰台区。

委托诉讼代理人:罗XX,北京再虹律师事务所律师。


被上诉人(原审原告):王XX,女,1967年11月出生,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:姚恒,北京倡信律师事务所律师。


上诉人王X与被上诉人王XX房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市门头沟区人民法院(2022)京0109民初95号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年4月2日立案后,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定,依法适用第二审程序,由审判员独任审理,于2022年7月12日公开开庭审理了本案。

上诉人王X及其委托诉讼代理人罗XX,被上诉人之委托诉讼代理人姚恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王X上诉请求:

1.请求撤销一审判决,并依法改判或驳回王XX的全部诉讼请求;

2.诉讼费用由王XX承担。

事实和理由:

1.案涉购房款王X已全部支付完毕,其中王XX向王X出具的40万元欠条中的欠款应当抵扣房款。王XX向王X出具40万元的借条,是王X解决王XX与房屋占用人之间纠纷的酬劳,属于王XX与王X之间的真实意思表示。目前该债务已经到期,应当抵扣购房款。一审法院认定40万元欠款与房屋买卖属于两个法律关系,属于事实认定错误,欠条内容与涉案房屋买卖之间存在不可分割的联系。

2.王X向王XX支付了10万元现金房款,证据充分,应予认可。王X通过现金给付方式向王XX支付10万元房款,有取款记录以及在场证人吴某的出庭作证。

3.根据房产交易市场的一般规则,都是房屋支付全款后才办理过户手续,王X支付了全部房款,王XX才将案涉房屋过户给王X。

4.房屋买卖合同约定的尾款支付时间未到,即使王X未支付尾款,也不应判决王X立即支付余款。


王XX辩称,王X的上诉请求没有任何依据,请求法院驳回其上诉请求。

王XX向一审法院起诉请求:

1.请求王X支付王XX剩余购房款688000元;

2.请求法院判令王X支付王XX违约金204000元,计算标准为,以购房款102万元为基础计算20%。


一审法院认定事实:2019年1月18日,王XX与王X签订《房屋买卖协议》,协议约定王XX将门头沟区1313号房屋(以下简称1313号房屋)及其附属设施、设备出售给王X,成交价格为1020000元,付款方式为王X于合同签订之日起7日内支付首付款300000元,剩下余款于2023年12月31日前支付完毕。上述协议载明“三、甲方(王XX)保证上述房产权属清晰,无争议;未被判决、裁定限制出售,也未设置抵押;不存在出售他人的情形。在房产变更到乙方(王X)名下之前,若发生上述原因引起产权纠纷或债权债务,导致乙方无法完整行使该房产上的权利,概由甲方负责清理,并承担民事责任,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿,如导致乙方根本无法行使任何权利,则双方解除合同,甲方退还乙方支付的房款,并支付乙方总房款20%的违约金”。


2019年王X通过微信转账和银行转账方式共支付王XX购房款332000元,其中2019年1月18日微信转账40000元,5月9日微信转账10000元,8月19日微信转账22000元,1月21日银行转账110000元,4月27日银行转账100000元,8月19日银行转账50000元。


2019年8月19日,案涉房屋办理了不动产权证书,权利人为李某。

双方当事人争议的证据和事实:

1、关于1313房屋购房款的支付。

王XX主张扣除王X通过微信和银行转账方式支付的332000元购房款后,王X尚欠付其688000元购房款。王X辩称购房款已经全部支付完毕,其主张除了上述的332000元购房款外,其在2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分别给付王XX现金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用来支付购房款,并提交情况说明和银行明细清单、申请证人吴某出庭作证证明上述主张。王XX对银行明细清单的真实性认可,对其关联性和证明目的不认可,对情况说明和证人证言的真实性、关联性和证明目的均不认可。


王X主张其帮助王XX处理涉案房屋事宜,王XX自愿向王X支付40万元,该40万元用于抵偿购房款,其提交2019年4月27日签订的欠条一份、协议一份及视频和照片,并申请证人吴某、廉某和白某出庭作证证明其上述主张。协议载明“2019年1月,乙方王X为甲方王XX处理的其与姓名苑某的经济纠纷事件……以及甲方位于门头沟区1313号房屋租赁纠纷事宜未能解决,乙方提供报警调解及其他居间服务。以上两项事宜,甲方同意于2019年2月在事情达成后给付(支付)乙方王X服务期间所有的差旅费、酬劳费用人民币共计40万元。现在乙方已经全面完善的履行了上述服务,甲方王XX认可并承诺付款,付款日期为2021年2月底全部还清乙方王X欠款……”欠条上载明“……以上两项事宜,甲方同意于2019年2月在事情达成后给付(支付)乙方王X服务期间所有的差旅费、酬劳费用人民币共计42万元……”协议和欠条落款上均有“王XX”字样的签名。王XX对证人证言的真实性和证明目的均不认可,对协议、视频和照片的真实性认可,对其证明目的不认可,对欠条的真实性、合法性和证明目的均不认可,42万元的服务费实际上并不存在。

王X主张其于2019年5月24日代替王XX支付(2019)京01执193号案件中查封房产款项200495元,应折抵购房款,并提交北海国际仲裁院法律文书生效证明、北京市第一中级人民法院协助执行通知书、(2019)京01执193号之一执行裁定书、北京市人民法院案款收据予以证明。王XX认可上述证据的真实性,不认可其证明目的,其主张执行裁定书中有两名被执行人属于连带责任,被告王X在王XX未同意的情况下,替王XX涤除债权属于个人行为,不应从买卖合同的购房款中扣除。

王X主张其代替王XX支付涉案房屋印花税和契税31375.12元,应当作为购房款扣除,提交税收完税证明予以证明。王XX认可王X缴纳了办房本的税3万余元。


2、关于违约金204000元的主张。

王XX主张王X未按照合同约定的期限支付首付款,其逾期支付行为给造成了经济损失,应当按照合同约定赔偿违约金204000元,其提交《房屋买卖协议》予以证明。


对双方争议的事实和证据法院认定如下:

1、关于1313号房屋购房款的支付。

根据北海国际仲裁院法律文书生效证明、北京市第一中级人民法院协助执行通知书、(2019)京01执193号之一执行裁定书、北京市人民法院案款收据,法院认定王X于2019年5月24日代替王XX支付(2019)京01执193号案件中查封房产款项200495元,应当在购房款中予以扣除。王X主张的其于2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分别给付王XX现金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用于支付购房款,其提供的证据不足,法院不予采信。王X主张其帮助王XX处理涉案房屋事宜,王XX自愿向王X支付40万元,该40万元用于抵偿购房款,根据其提供的协议和欠条,与本案不属于同一法律关系,不应在本案中一并处理,法院不予认定。王X主张其代替王XX支付涉案房屋印花税和契税31375.12元,根据双方协议约定,过户手续所产生的各种费用均有乙方(王X)承担,故法院不予认定该部分费用在购房款中扣除。


2、关于违约金204000元的主张。

王XX未提交证据证明王X逾期支付首付款的行为给其造成经济损失,且协议中并未约定逾期支付首付款的违约责任,故法院不予支持。

一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。王XX与王X于2019年1月18日就1313号房屋签订的《房屋买卖协议》,系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规强制性规定,双方均应依约全面履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实,1313号房屋成交价格102万元,王X通过微信和银行转账方式已经支付王XX购房款332000元,同时王X代王XX支付查封房产款项200495元,尚有487505元购房款未支付。双方约定的付款条件虽尚未成就,但王X表示房款已经全部付清,拒绝继续支付购房款项,为减少诉累、一次性解决纠纷,对于王XX主张请求判令王X支付王XX剩余购房款的诉求予以支持,过高部分不予支持。关于王X主张其帮助王XX处理涉案房屋事宜,王XX自愿向王X支付40万元,该40万元用于抵偿购房款,根据其提交的协议和欠条内容显示与本案不属于同一法律关系,可另案处理。


综上,依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定,判决:一、王X于本判决生效之日起七日内支付王XX购房款487505元;二、驳回王XX的其他诉讼请求。


本院对一审查明的事实予以确认。二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

王X提交三份视频证据,内容为2019年1月19日王X帮助王XX找回购房合同和发票,帮助收房并报警,以证明王X帮助王XX解决房屋纠纷。

王XX认可上述视频证据的合法性和真实性,不认可其关联性和证明目的,认为该证据不属于新证据的范畴。


本院认为,人民法院受理民事案件后,经审理发现当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的,人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应变更个案案由。本案立案案由为商品房销售合同纠纷,经审查本案应为房屋买卖合同纠纷,故本院对案由予以变更。

关于王X所提王XX向王X出具的40万元欠条中的欠款应当抵扣房款的上诉主张。根据王X提交的协议和欠条内容,一审法院认为该欠款与本案不属于同一法律关系,可另案处理。上述认定及处理并无不当,本院予以维持。王X的此项上诉理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。


关于王X主张其向王XX现金支付10万元购房款,其提供的证据不足,一审法院不予采信正确,本院予以维持。王X的此项上诉主张,缺乏事实依据,本院不予支持。

关于王X主张双方约定的购房尾款期间未到,一审法院不应判决其立即支付余款。王X在一审及二审期间明确表示拒绝支付余款,一审法院基于减少诉累、一次性解决纠纷的考量,判令其向王XX支付剩余购房款并无不当,本院予以维持。


综上所述,王X的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。


二审案件受理费8613元,由王X负担(已交纳)。

本判决为终审判决。



审 判 员  王 新

二〇二二年七月十九日

法官助理  黄甜甜

书 记 员  赵梦芸



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