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合同纠纷?了解民法典应对一房二卖问题

发表时间:2023-09-14 16:57

购房者遭遇一房二卖,可以通过协商、仲裁、诉讼的方式维权。


“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人,就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。


也就是说,这两份合同如果没有法律规定的合同无效情形的,均为有效的合同。即,并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同,房主订立的第二份买卖合同就必然无效。


如此一来,房主“一房二卖”将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行的,都将承担违约赔偿责任。


两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。


一房二卖情况下,房产归属有以下规定:


1、若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。


即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;


2、两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。


其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序。


3、两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了哪一方),那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。


【法律依据】


《民法典》第二百零九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。


依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。



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