咨询热线:18518694776

物业公司在商厦外墙面覆盖广告行为的合法性认定

发表时间:2024-03-29 16:52

关键词

民事排除妨害共有部位业主共有权业主权益保护


基本案情

  原告简某、萧某(中国香港居民)诉称:2009年9月,被告上海某物业公司在未经原告同意的情况下,以铝塑板制作广告覆盖原告购买的涉案商铺落地透明外玻璃上,极大减损了商铺的物业价值。经多次交涉未果,故诉请判令:1、被告拆除覆盖原告涉案商铺上的铝塑板,恢复商铺原貌;2、被告象征性赔偿原告的经济损失人民币1元(以下币种均为人民币)。

  被告上海某物业公司辩称:被告覆盖铝塑板的部位在商铺的外立面墙体,该部位应属于整个楼宇的公共部位,属于全体业主共有,不在原告的专有范围之内;最初楼宇外墙面覆盖的是公益广告,是在世博会期间根据政府的要求统一设置,并经过广大业主和经营户同意的;目前覆盖铝塑板并没有影响原告的正常经营,也没有改变涉案商铺的使用功能,对于原告应不构成妨害;而且《物业管理服务合同》中明确约定,涉案商铺所在楼宇的所有室内外广告场地均由被告统一经营管理,所得收益大部分用于公共设施设备的维护和更新。所以被告的行为是有合法依据的,不同意原告的全部诉讼请求。

  法院经审理查明:1995年6月30日,两原告与某房地产发展(上海)有限公司签订《外销商品房出售合同》,约定由两原告购买涉案商铺,建筑面积为42.98平方米(自用面积为15.70平方米),购买价格为港币1,928,070元。合同标识了涉案商铺的具体位置,其北侧墙面与商厦北墙体之间存在间隔;“附件三”载明商厦门面为高级玻璃橱窗及玻璃门。两原告于1996年7月24日登记成为涉案商铺的产权人,产权证附图记载,涉案商铺北侧墙面与商厦北墙体为同一条重叠的直线。最初,涉案商铺的北面为透明玻璃幕墙。

  2008年7月30日,被告被选聘为涉案商铺所在商厦的物业管理公司,并负责室内外广告场地的租赁管理。2009年4月,为了迎接“世博会”的召开,政府对天目路沿线楼宇外立面实施综合改造,并由被告自行拆除商厦橱窗和墙面上的广告。目前,涉案商铺北面外墙被被告制作的某品牌的铝塑板广告覆盖。

  原上海市闸北区人民法院于2013年9月9日作出(2012)闸民三(民)初字第1824 号民事判决:一、被告上海某物业公司应于本判决生效之日起十五日内拆除覆盖在涉案商铺外墙面的铝塑板广告,恢复商铺北侧墙面原状;二、被告上海某物业公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告简某、萧某经济损失1元。宣判后,被告上海某物业公司以原审法院认定覆盖行为使商铺价值受到贬损与事实不符等为由提出上诉。2013年11月18日,上海市第二中级人民法院作出(2013)沪二中民二(民)终字第2090 号民事判决:驳回上诉,维持原判。

裁判理由

  法院生效裁判认为,本案所涉争议焦点主要有以下四点:

  一、覆盖铝塑板广告的墙面究竟是原告专有抑或是商厦业主共有的部位。根据系争及相邻商铺预售合同的附图记载,涉案商铺北侧与商厦墙体之间存在间隔,故法院认为在商厦设计之初两者应非同一墙体,按照有关规定建筑物的外墙等基本结构部分应属于全体业主的共有部分。即便以目前两者为同一墙体的实际情况而论,依建筑物区分所有所持的“壁心和最后粉刷表层说”观点,专有与共有部分的区分通常以房屋的墙壁、地板、天花板等边界部分厚度的中心线为界,并兼顾业主在墙体上的最后粉刷层面所及部分,因此被告覆盖广告的部位仍属全体业主共有。

  二、被告在商厦外墙面覆盖广告的行为是否具有合法性。依照相关司法解释规定,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动等事项,应当属于由业主共同决定与共有和共同管理权利有关的其他重大事项,须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而被告并无证据证明在商厦外立面覆盖广告时曾召开业主大会进行表决或征求两个过半数业主的同意,故法院认为其覆盖行为违法,侵犯了业主的共有权。被告主张,为配合外立面整治工作曾开展了捐款活动,应当视同征求业主意见。姑且不论捐款业主是否已达法定比例,而以捐款方式代替征求意见,尤其在未明确告知的情况下即视为业主默示同意,明显缺乏法律依据,亦有违诚信原则,故对于被告抗辩意见法院不予采纳。

  三、覆盖公益广告或将商业广告收益用作维修基金能否构成被告违法行为的阻却事由。按照被告的陈述,商厦外立面的改造肇始于迎世博,由政府相关部门牵头,并覆盖以公益广告。此时能否不经业主同意而为之?该问题涉及个人利益与公共利益相抵触时究竟何者为先的命题。目前,商厦外立面覆盖的系商业广告,自应优先考量业主个人利益无虞。至于被告将广告收益直接用作维修基金,法院认为亦不能构成其违法行为的阻却事由。因欠付维修基金与侵犯业主共有权系两个层面的法律问题,并不能发生相互抵销或先后履行的情况;而且以牺牲业主的物权利益为代价来换取维修基金的财产利益不符合法律的价值取向。

  四、被告的覆盖行为是否导致原告的合法权益受损。根据原告提供的照片,法院确信涉案商铺北侧最初应为透明玻璃幕墙,被告擅自覆盖了商业广告进行经营性活动,原告作为权利人得依法请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。鉴于涉案商铺所处的临街位置,通过透明玻璃橱窗陈列商品可以吸引潜在的顾客光顾和消费,具有一定的商业价值;而被告的覆盖行为势必造成该部分客源的流失,使涉案商铺应有的价值受到贬损,致原告罹患损失,被告应承担赔偿责任。现原告仅主张赔偿经济损失1元,系其对自身权益的处分,于法不悖,可予支持。

裁判要旨

  在业主和物业公司就商场外立面利用问题产生的纠纷中,商铺业主的透明橱窗属于建筑物的外立面。一般而言,建筑物的外立面应属全体业主共有,物业公司利用共有部位张贴商业广告应遵循法定程序,在缺少必要议事程序的情况下不得视为业主同意,物业公司覆盖商业广告的行为不合法。同时,侵害业主共有权与欠付维修基金分属不同法律层面,商业广告收益用作维修基金亦不能构成物业公司违法行为的阻却事由,物业公司应当排除妨害。

关联索引

  《中华人民共和国民法典》第271条、第278条(本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第70条、第76条)

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第7条、第14条

  


  一审:上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第1824 号民事判决(2013年9月9日)

  二审:上海市第二中级人民法院 (2013)沪二中民二(民)终字第2090 号民事判决(2013年11月18日)


案例分享

案例分享

副标题

常见问题

常见问题

副标题

声明
出于传递更多信息、利于普法之目的。本网部分内容可能涉及转载或摘录于网络,但并不用于任何商业用途。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请作者持权属证明与本网联系,经本网核实后将会第一时间做删除处理。