北京房产分割律师：交易纠纷超过诉讼时效，产权如何认定？

    一．基本案情

    原告诉称

    原告高A诉称：原告经被告M公司介绍与被告吴B在2017年4月10日签订《房产交易合同》，约定，原告以2198000元购买被告吴B名下坐落于A市一号房屋，计租面积16.79平方米，定金100000元。原告在委托被告M公司介绍购房时，特别要求购买的房屋必须是A市某小学的学区片房，目的为了孩子能够在该小学入学。在与被告吴B协商时，其声称涉诉房屋是上述学区片房，其孙子就是该小学的在校学生。三方签署《房产交易合同》时，被告M公司工作人员失误没有将原告的特别要求签署在《房产交易合同》内，原告交付给被告吴B100000元后，要求被告吴B配合查询涉诉房屋是否为学区片房，被告吴B以怕影响孩子上学为由予以拒绝，解除原、被告签订的《房产交易合同》，被告吴B双倍返还原告购房定金200000元。

    被告辩称

    被告吴B辩称：双方签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示,合同合法有效,不具有合同约定和法律规定的解除情形,不同意解除合同。被告吴B不存在违约行为,原告主张的双倍返还定金的诉请无法律依据。因此，不同意原告的全部诉讼请求。

    被告M公司辩称：关于原告的第一项诉请,我方同意解除《房产交易合同》中的房屋买卖相关条款，不同意解除《房产交易合同》中相关居间服务条款。我公司已经履行居间义务，促成合同成立，居间合同不存在解除的问题。对于原告的第二项诉请，因与我公司无关，暂时不发表意见。因为本案的案由为房屋买卖合同纠纷，原告与我公司是居间合同关系，并非同一法律关系，原告针对居间合同关系的诉请，应另案解决，不应在本案处理。对于第二项诉请，双倍返还定金依据的是买卖合同关系中的违约责任的适用，原告要求我公司对买卖合同中的违约责任承担连带责任，没有事实和法律依据。

    二．法院查明

    本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即2017年4月10日原告与被告吴B经被告M公司居间介绍签订《房产交易合同》，约定，原告以2198000元购买被告吴B承租的A市一号房屋；同日，原告交付被告吴B，100000元定金；被告吴B出售涉诉房屋过程中，均由其儿子陈H和儿媳郑C出面洽谈磋商；在签订《房产交易合同》过程中，被告吴B曾向原告及被告M公司表示其孙子在小学上学，本院予以确认。

    庭审中，原告主张购买涉诉房屋的目的是涉诉房屋属于某小学的学区房，购房后用于孩子在该小学上学。被告M公司对原告的该主张予以认可。被告M公司陈述“2017年3月27日被告吴B在我公司登记出售涉诉房屋后，我公司拨打被告吴B预留电话询问涉诉房屋的基本情况，包括房屋属于哪个学区片等相关问题，被告吴B的儿媳郑C明确表示属于某某小学的学区房；另外，原告在签订合同前向被告吴B的儿子、儿媳询问涉诉房屋是否属于某某小学的学区房，二人均答复“是”，且表示自己的孩子在该小学上学，当时我方工作人员及原告提出让被告吴B提供户口本和房屋租赁合同原件，以便到相关部门查询涉诉房屋的学区情况，对方表示会影响其孩子上学，不予提供；为此我方工作人员建议买卖双方就房屋的学区片问题签订补充协议，被告吴B只是口头承诺，拒绝签署相关协议”。

    对于涉诉房屋是否属于某某小学的学区房问题，原告提供被告M公司工作人员曾某的证人证言及某某区招生简章，证明被告吴B承诺涉诉房屋是某某小学的学区房，但在招生简章中涉诉房屋是不属于某某小学的学区房。被告吴B质证表示，出具证言的证人曾某没有出庭，不予质证，对招生简章没有异议。被告M公司质证表示，对证据的真实性没有异议。经本院审查认为，原告提供的招生简章真实性、关联性均予以确认；因证人曾某未出庭接受质证，故该证言不能作为本案证据使用。

    三．法院判决

    一．撤销原告高A与被告吴B、某某物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》；

    二．本判决生效之日起十日内，被告吴B返还原告高A定金100000元；

    四．北京房产分割律师点评

    原告以涉诉房屋属于某某小学的学区房作为购房目的，为实现上述目的才与被告吴B签订《房产交易合同》。在签订合同前，二被告均知晓原告上述购房目的。通过被告吴B提供的证据显示，涉诉房屋在2016年5月已不属于某某小学的学区房，但其在签订合同前，向原告及被告M公司明确表述涉诉房屋属于某某小学学区房、其孙子在某某小学上学的行为，误导原告认为涉诉房屋属于某某小学的学区房，致使原告违背真实意思与被告吴B签订《房产交易合同》，而无法实现合同目的。被告吴B的行为违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。庭审后，原告将要求解除《房产交易合同》的诉讼请求，变更为申请撤销《房产交易合同》。

    法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权要求人民法院或仲裁机构变更或撤销。合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原、被告签订的《房产交易合同》应予撤销，被告吴B按照《房产交易合同》收取的100000元定金应当返还原告。庭审中，被告M公司表示同意退还原告中介服务费，对此，予以照准。原告要求被告M公司承担连带责任的主张，没有事实和法律依据，不予支持。

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